ma maison phénix

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est, de nos jours, un contrat fréquemment utilisé. En effet, le secteur de la maison individuelle représente les 2/3 des constructions de logement.

Son régime est fixé par la Loi du 19 décembre 1990 codifiée aux articles L 231-1 et R 231-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH).

Le CCH distinguant deux secteurs, le secteur protégé (les constructions ayant pour destination l'habitation) et le secteur libre (immeubles de bureaux ou industriels), le CCMI encadré strictement dans le but de la protection du maître de l'ouvrage .

Dans la plupart des cas, le propriétaire du terrain (maître de l'ouvrage) est un particulier. Afin de lui éviter toute manœuvre de la part du constructeur professionnel ayant pour effet de lui nuire, le code instaure un régime favorable au " consommateur ".

De par cette protection, le CCMI ne donne lieu qu'à contentieux résiduel. Cependant, il faut en connaître le mode de fonctionnement afin d'éviter les pièges .

Le CCH distingue deux types de contrats, le CCMI avec et sans fourniture de plans. Il s'agira ici de traiter celui qui connaît la plus large utilisation, soit le premier.

1/ Quelles sont les règles générales de conclusion d'un CCMI ?

La Loi de 1990 prohibe la pratique des contrats préliminaires afin de ne pas lier le client de manière irréfléchie.

Le CCMI est un contrat écrit, condition de validité sanctionnée par des sanctions pénales.

La loi impose que soit laissé au client un délai de rétractation de 7 jours comme le prévoit le Code de la consommation et pour éviter le surendettement des particuliers.

Quelles sont les formalités à accomplir ?

Lorsque l'on commande une maison individuelle, on est propriétaire du terrain sur lequel on souhaite qu'elle soit érigée.

La première des formalités est donc de faire une demande de permis de construire. La demande sera faite à la mairie pour la construction projetée. En principe, c'est au client " de la faire, mais en pratique, c'est le maître d'œuvre qui s'en chargera.

Ainsi, il est donc préférable de conclure un CCMI avec une clause suspensive d'obtention de cette autorisation de construire. Les contrats agréés par la Fédération Nationale des Constructeurs de Maisons Individuelle la prévoient obligatoirement.

Il faut également souscrire une assurance dite Dommage-Ouvrage. Cette assurance est prise afin de garantir tous les dommages survenus à l'occasion de l'exécution du chantier.

La plupart du temps, le maître de l'ouvrage devra solliciter un prêt. C'est à lui et à lui seul qu'incombe la tache de le recherche, de l'obtenir et d'en fixer les modalités.

Ainsi, la loi interdit tout mandat donné au constructeur pour la recherche d'un prêt afin d'éviter toute collusion entre lui et l'établissement de crédit.

L'article L 231-10 CCH impose au banquier de vérifier le CCMI et sa validité formelle. Il est également chargé de ne pas débloquer de fonds sans attestation de garantie de livraison souscrite par le constructeur. De plus, il se doit de vérifier, pour chaque versement du prêt que le maître de l'ouvrage a bien donné son accord afin d'éviter la pratique frauduleuse d'autorisation, en blanc, de perception du prêt par le constructeur.

2/ Quels sont les mécanismes financiers prévus pour le CCMI ?

La loi prohibe tout contrat préliminaire. Ce type de contrat engagerait de manière irréversible le maître de l'ouvrage et le forcerait à payer un dépôt de garantie.

Le paiement est strictement encadré dans le CCMI :

Le dépôt de garantie éventuel.

Aucun versement et aucun dépôt ne peut être fait avant la date de signature du contrat ou d'exigibilité de la créance sous peine de sanctions pénales.

Sont également interdits les versements anticipés sauf un dépôt de garantie sur un compte indépendant, indisponible et insaisissable et ne pouvant excéder 3% du prix de la construction envisagée. Il sera restitué sur simple justification d'une demande de prêt.

Les paiements antérieurs à l'ouverture du chantier :

On ne peut percevoir plus de 15% du prix à l'ouverture du chantier.

Les paiements antérieurs au commencement du chantier ne peuvent être faits que si le remboursement en est garanti par un établissement financier.

L'article R 231-8 CCH organise les paiements ainsi :

- 5% à la signature du contrat

- 5% à la délivrance du permis de construire.

- 5% à l'ouverture du chantier

Les modalités de paiement postérieurs au début du chantier :

L'article R 231-7 CCH prévoit une grille de paiement obligatoire :

- 15 % à l'ouverture du chantier (incluant le dépôt de garantie éventuel).

- 25% à l'achèvement des fondations

- 40% à l'achèvement des murs

- 60% à la mise hors d'eau (soit lorsque le toit est posé).

- 75% à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air (pose des fenêtres et portes)

- 95% à l'achèvement des travaux.

Le paiement du solde interviendra au moment de la réception si le maître de l'ouvrage est assisté par un professionnel assuré. Dans le cas contraire les 5% restants seront consignés sur un compte indépendant et versé en cas d'acceptation sans réserve de l'immeuble.

3/ Quelles sont les garanties dans un CCMI ?

Le constructeur se doit de construire ce qui a été spécifié au contrat. Pour éviter tout désagrément, la loi impose au constructeur qu'il fournisse certaines garanties.

La garantie des vices apparents:

Cette garantie souscrite par le constructeur permet au maître de l'ouvrage de remédier aux vices de la construction dès lorsqu'ils sont apparents.

Ainsi, il s'agira des vices apparents au jour de la réception des travaux ou ayant apparu 8 jours après celle-ci. Ainsi, le constructeur devra remédier, à ses frais, à ces vices.

La garantie des dommages:

Le constructeur se devra de souscrire une assurance dite " responsabilité civile ". En effet, il est soumis aux article 1792 et suivants du Code civil.

Il est responsable pendant dix ans des vices et défauts affectant la solidité de l'ouvrage, durant 2 ans du bon fonctionnement de éléments d'équipement et durant un an au titre de la garantie de parfait achèvement (qui permet au mettre de l'ouvrage d'obtenir une construction conforme au contrat).

La garantie de livraison :

Le constructeur doit se faire garantir par un établissement de crédit.

Cette garantie concerne les absences dans la construction ainsi que les malfaçons. Cette garantie commence à courir au moment de l'ouverture du chantier et s'achève à la réception des travaux constatée par écrit ou judiciairement.

La garantie de livraison prend la forme d'un cautionnement. Bien que les textes traitent de cautionnement solidaire, la Jurisprudence a refusé d'appliquer les règles de la caution quand celles-ci conduisent à écarter la protection voulue. C'est le problème de la mise en redressement judiciaire : il fallait que le créancier déclare sa créance, sans quoi la caution était déchargée. La Cour de Cassation a décidé que les règles de la faillite ne s'imposait pas puisque le garant paie sa propre dette . Cette décision a été validée pour toutes les hypothèses de cautionnement.

La Loi du 25 juin 1999 instaure un fonds de garantie des cautions de CCMI qui n'a pas encore été mis en place.

Conclusion:

Le CCMI est un contrat sans surprise. Les constructeurs de maisons individuelle utilisent souvent le contrat rédigé par la Fédération Nationale totalement légal et approuvé par le Conseil d'Etat.

Une donnée économique permet d'affirmer qu'il ne reste plus, aujourd'hui, que les sociétés de construction solvables ce qui est du à la difficulté croissante d'obtenir une garantie. La Loi du 25 juin 1999 va dans le sens d'une plus grande moralisation et d'une plus grande solvabilité des constructeurs.